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【以案说法】租户提前解约租赁双方陷入纠纷:房屋闲置期间的损失由谁承担?

发布时间:2022-10-04 02:12:15 来源:188金宝慱亚洲体育官网 作者:188bet金宝搏官网登录

  租房的情况在日常生活中较为普遍,房屋一旦出租,租户和房东之间势必要签订合同。可租户如果擅自解除租赁合同,且要求房东退还提前支付的几个月租金及相应的物业费,那该怎么办?近日,广陵法院发布一起房屋租赁合同纠纷案,租户擅自解约,想要收回提前支付的租金和物业费,可房东认为房屋闲置会带来经济损失,法院会如何判决呢?

  市民小韩为了孩子上学方便,一直想在市区租一套房屋。去年9月,他和妻子张罗着在市区寻找待出租的房屋,随后通过某中介了解到一套房源,房东是李女士。

  经中介公司介绍,小韩与房东取得了联系。小韩表明来意后,房东李女士也很乐意将房屋出租。小韩和妻子商量后决定先租一年时间。李女士带着小韩两口子看了房子内部环境,双方对租赁条款进行了约定。

  考虑到中途可能出现突发状况,双方协商一致,小韩每季度向房东支付一次租金。租赁期从去年10月持续至今年10月,签订合同的同时,小韩还支付了第一季度的租金并缴纳了2650元押金及一年物业费1674元。

  小韩一家顺利入住,期间双方相安无事。之后,小韩还向李女士支付了第二季度的租金7950元。可到了今年1月,小韩打电话联系房东,提出要解除租房合同。因家中出现一些状况,小韩全家准备搬离这套租来的房子,便和房东商量起提前退租事宜。房东答应解除租赁合同。

  “提前缴纳3个月的房租总要退给我吧,还有相应的物业费也应退还。”小韩提出这样的要求。李女士听后并不乐意,在她看来,租房合同原本要到9个月以后才到期,如今小韩突然要退租,弄得自己措手不及。

  “当初签订租赁合同时约定好了,中途擅自退租的情况下,押金2650元我是不予退还的。”李女士把话挑明了。白纸黑字写在那,小韩也答应不索要押金部分。然而,对于提前支付的7950元的租金和相应的物业费,小韩多次向李女士追讨。

  “你如果找到别人再续租房子的话,可以退还后面的租金,否则租金不退。”李女士态度很明确,房子空置期间的损失,特别是租金部分应当由擅自解约的一方承担。这样的说辞令小韩束手无策,他一时间也找不到其他人来租房,房屋此后就闲置着。

  小韩仍不死心,还想讨要这些费用,可李女士始终不松口。双方因此僵持着,小韩一怒之下将李女士告上了法庭。

  近日,广陵法院开庭审理了这起房屋租赁合同纠纷案。原告小韩提出,希望法院判令被告退还租金7950元、物业费1255元。

  法院经审理认定这些事实:2020年9月,被告与原告签订《房地产租赁合同》约定,被告将位于市区的一套房屋出租给原告使用;租赁期间12个月,自2020年10月10日至2021年10月9日止;租金为2650元/月,原告于签订合同时支付首期租金10600元;租金按季度支付,支付时间为到期提前半个月;原告在签订合同时并交纳首期租金时支付押金2650元;原告承担租赁期内水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用;租赁期限届满时或经双方协商一致时,本合同终止;若双方中的一方违约,另一方有权终止合同,并向对方提出赔偿要求;合同期内若租户中途擅自退租,所支付的押金甲方可不予退还。

  庭审期间,原、被告确认,原告在2021年1月10日前要求解除合同,被告提出原告可以将房屋转租,原告要求单方面违约解除,但被告一直要求原告转租。原告于1月10日搬离后,中介直接联系被告带人看房,至法庭辩论终结,案涉房屋未能租出。

  法院审理认为:双方诉讼中确认原告提出退租后,被告一直要求原告予以转租,故原告提供的微信聊天记录及通话记录不能证实双方已协商一致解除房屋租赁合同。结合原告在被告要求其将房屋转租后,原告只想单方违约解除合同的事实,原告搬离承租房屋系以自己的行为表明其不再履行租赁合同,属根本违约。法院考虑承租人继续履约不能实现合同目的,对于原告解除租赁合同的请求,法院可以允许,但合同的解除不影响被告要求原告承担违约责任的权利。根据租赁合同约定,原告擅自退租,其支付的押金2650元不予退还。因原告系违约解除,其应当预见到案涉房屋另行租赁存在闲置期,对于闲置期间合理的租金损失(含物业费),原告应当予以赔偿,而被告在对方违约时也负有减少损失扩大的义务。

  最终,法院考虑租赁合同剩余租期、租赁合同履行情况、承租人过错等因素,酌定原告另行赔偿被告两个月的租金(含物业费)损失,被告则需退还原告租金2650元、物业费976.5元。综上所述,被告最终退还原告2800多元。(文中人物均为化名)

  “一些长期性合同如不赋予违约方一定的解除权,将会影响公平正义和物尽其用。”该案的承办法官表示,原告搬离案涉房屋并表示不再履行合同义务,系单方解除合同,属于根本违约,作为违约方,其单方解除合同并不产生合同解除的效力,但涉案合同继续履行已成为不必要或不可能,故在合同目的不能实现时,可以允许合同解除,但原告应承担相应的违约责任。

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